Landeshauptstadt ist mit 29 Prozent Wachstum bundesweiter Spitzenreiter
In München steigt die Nachfrage nach Wohnraum immer mehr an. Eine Nachfrage, die sich der Bürovermietungsmarkt der bayerischen Landeshauptstadt lange Zeit nur wünschen konnte. Gerade 2023 – dem Jahr, als die Folgen des russischen Angriffskrieges innerhalb der Wirtschaft so richtig spürbar wurden – verzeichnete der Markt einen Einbruch. Nun weisen erste Anzeichen auf bessere Zeiten hin.
Größter Umsatz, stärkstes Wachstum
Laut Zahlen der internationalen Immobilienberatung JLL hat der Münchner Bürovermietungsmarkt 2024 einen Erholungskurs eingeschlagen: Insgesamt wurden 619 600 Quadratmeter umgesetzt – ein Plus von 29 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Das Schlussquartal des vergangenen Jahres schloss mit 164 100 Quadratmetern Flächenumsatz ab, was einem Plus von 16 Prozent gegenüber dem Vorjahreswert entspricht. Zwar liegt 2024 noch 16 Prozent hinter dem Zehnjahresschnitt zurück, der Abstand zum Fünfjahresschnitt ist mit minus vier Prozent aber nur noch marginal. Zudem konnte München 2024 unter den sieben Immobilienhochburgen den größten Umsatz und das stärkste Wachstum vorweisen.
„Seit dem dritten Quartal 2023 wächst der Büroflächenumsatz kontinuierlich und in ähnlichen Dimensionen“, Markus Trost, Niederlassungsleiter JLL München. „Die Abschlüsse haben sich 2024 über alle Größenklassen harmonisch verteilt und gleichermaßen Anteil an dieser positiven Entwicklung, was ein Zeichen für einen gesunden Markt ist.“ Verantwortlich für das positive Abschneiden Münchens im Vergleich zum deutschlandweiten Büromarkt liege dabei laut Trost hauptsächlich an den vor Ort ansässigen internationalen Akteuren, die den Umsatz angetrieben hätten. Zum Vergleich: Der Büromarkt in ganz Deutschland schloss dieses Jahr gerade einmal mit einem Plus von sechs Prozent ab. Der JLL-Experte ist hier guter Dinge, dass dieser positive Münchner Trend weiterhin anhält: „Zahlreiche Signale deuten nun darauf hin, dass sich diese Entwicklung fortsetzen wird und sich auch die Abschlüsse von mehr als 20 000 Quadratmetern mehren werden.“ Für 2025 erwartet JLL einen Flächenumsatz von 710 000 Quadratmetern.
Bayerischer Landtag bezieht „Lehels“
Zu den größten Abschlüssen des Jahres zählt unter anderem aus dem dritten Quartal die Anmietung des Freistaats Bayern im Gebäudeensemble „Lehels“ in der Innenstadt, wo der Bayerische Landtag rund 19 200 Quadratmeter bezieht. Neu hinzugekommen im vierten Quartal ist das Beraterhaus Capgemini, das in Bogenhausen 13 600 Quadratmeter im neu gebauten Technologiezentrum „Der Bogen“ gemietet hat. Ebenfalls im Schlussquartal und mit 13 500 Quadratmetern nur knapp dahinter folgt die Technische Universität München, die Teile ihrer Forschungen ins „Lab48“ am Münchner Flughafen auslagert. Trotz positiver Zahlen bleiben für die zukünftige Entwicklung des Büromarktes ein paar Fragezeichen. So ist die Leerstandsquote seit Ende 2023 erneut gestiegen, um 1,2 Prozentpunkte auf 6,4 Prozent. Im selben Zeitraum stieg laut Zahlen der Unternehmensberatung die Spitzenmiete um 4,50 Euro pro Quadratmeter auf 54,50 Euro pro Quadratmeter an und die könnte bis Ende 2025 sogar noch auf 56 Euro pro Quadratmeter steigen, und mehr. Den Grund für diese Preissteigerung bei an sich genug vorhandenen Flächen sieht Trost in der aktuellen Umstrukturierung des Marktes. Es gebe hier und jetzt dem Immobilienberater zufolge einen Nachschubmangel an zentralen, modernen und ESG-konformen Flächen mit guter ÖPNV-Anbindung – trotz zahlreicher Flächen in der Planung. Beliebtester Teilmarkt bleibt hier mit 131 000 Quadratmetern die Münchner Innenstadt, gefolgt vom Umland-Nord (79 200 Quadratmeter) und dem Süden (76 500 Quadratmeter). Die wichtigsten Akteure stammten dabei aus den Branchen Industrie mit 120 200 Quadratmetern, unternehmensbezogene Dienstleistungen mit 117 200 Quadratmetern und dem Bereich Ausbildung, Gesundheit und Soziales mit 73 800 Quadratmetern. C. Kastenbauer