„Die aktuelle Krise ist auch eine Chance“

Die Märkte für Wohnimmobilien zum Kauf und zur Miete in und um München – teilweise auch in Bayern und Deutschland – entwickeln sich höchst unterschiedlich. Während die Mietpreise auf hohem Niveau stagnieren oder sogar leicht anziehen, erlebt der Kaufmarkt für Wohnimmobilien zum Teil signifikante Korrekturen. Professor Stephan Kippes, Leiter des Marktforschungsinstituts des Immobilienverbands Deutschland (IVD) Süd, beschreibt die Lage entsprechend als gespalten: „Der Markt für Kaufimmobilien hat nach einer langen Wachstums-phase durch die Zinssteigerungen einen deutlichen Dämpfer erhalten, während der Mietmarkt weiterhin von starkem Nachfragedruck geprägt ist.“

Einbruch am Kaufmarkt

Die drastische Vervierfachung der Zinsen im letzten Jahr hat den Kaufmarkt in eine tiefe Krise gestürzt. „Nach 13 bis 14 fetten Jahren, in denen sich die Preise fast ungebremst nach oben entwickelt haben, erleben wir jetzt eine Korrektur“, so Kippes. Diese Entwicklung sei jedoch nicht überraschend, sondern eine „notwendige Begradigungsphase“, die nach dem außergewöhnlich langen Boom unvermeidbar war. Die Folge: Kaufimmobilien seien eben gerade nicht mehr so gefragt wie in den Jahren zuvor, und die Preisvorstellungen von Verkäufern lägen häufig noch deutlich über dem, was Käufer bereit seien zu zahlen. Besonders bei älteren Bestandsimmobilien zeigt sich das enorme Spannungsfeld: „Objekte mit schlechter Energieeffizienz – Energieklasse F oder G – werden von Käufern zunehmend kritisch betrachtet und als Argument für Preisverhandlungen genutzt“, erklärt Kippes. Gleichzeitig seien auch Altbauwohnungen, die lange als besonders begehrt galten, je nach Lage von Preissenkungen betroffen – teils bis zu 20 Prozent.

Mietmarkt: Hoher Nachfrage-Druck

Im Gegensatz zum Kaufmarkt ist der Mietmarkt von einer anhaltend hohen Nachfrage geprägt, die durch mehrere Faktoren weiter befeuert wird. Die steigende Einwohnerzahl Münchens sowie nach wie vor steigende Zahlen an Einpersonen-Haushalten erhöhten den Druck auf den Wohnungsmarkt. In Städten wie eben München lägen die durchschnittlichen Mieten mittlerweile zwischen 21 bis 24 Euro pro Quadratmeter. Hinzu komme eine zusätzliche Nachfrage an Wohnfläche durch Homeoffice-Lösungen, so Kippes: „Viele benötigen mehr Platz für das Arbeiten von zu Hause aus. Diese Entwicklung verstärkt den Flächendruck noch weiter.“ Ein weiteres Problem sieht Kippes in der stagnierenden Bautätigkeit: „Die Zahl der Baugenehmigungen ist in einigen Regionen um bis zu 50 Prozent eingebrochen, in Einzelfällen sogar um 80 Prozent. Das wird mittelfristig zu einer weiteren Verknappung und damit zu steigenden Mietpreisen führen.“

Genossenschaften als Hoffnungsträger

Trotz der Herausforderungen gibt es laut Kippes auch Lichtblicke. Genossenschaften und Werkswohnungen gewinnen an Bedeutung und könnten eine gewisse stabilisierende Rolle spielen. „In München sind Genossenschaften häufig die einzige Möglichkeit, noch bezahlbaren Wohnraum zu finden“, erklärt er. Auch Unternehmen, die ihren Mitarbeitern Wohnungen zur Verfügung stellen, leisten einen wichtigen Beitrag. „Diese Modelle bieten langfristige Sicherheit und könnten in der aktuellen Krise wieder stärker genutzt werden.“

Baumaterial und Baukosten als Belastung

Die aktuellen Herausforderungen betreffen übrigens auch die Bauträger. Viele hätten Grundstücke in der Boomphase zu Höchstpreisen gekauft, während gleichzeitig die Materialkosten aufgrund von Energiekrisen und Lieferengpässen drastisch gestiegen seien. „Diese toxische Mischung aus hohen Grundstückspreisen, steigenden Baukosten und sinkender Nachfrage belastet die Bautätigkeit enorm“, sagt Kippes.

Politische Maßnahmen gefordert

Für eine Entspannung am Wohnungsmarkt sind laut Kippes gezielte politische Maßnahmen notwendig. Dazu zählen etwa Förderprogramme für Eigentumsbildung, die Ausweitung der Bauabschreibung für Investoren sowie eine Straffung der Genehmigungsverfahren. Gleichzeitig müsse die Strukturpolitik stärker in den Fokus rücken, um Regionen außerhalb der Ballungszentren attraktiver zu machen. „Es kann nicht sein, dass wir in München keinen Wohnraum finden, während in anderen Regionen Gebäude leerstehen. Eine bessere Verteilung ist dringend notwendig“, so Kippes.

Ausblick: Hoffnung auf Stabilisierung

Obwohl die Herausforderungen zahlreich und groß sind, zeigt sich Kippes optimistisch, dass der Markt mittelfristig wieder in stabileres Fahrwasser kommen könnte: „Die aktuelle Krise ist auch eine Chance, um den Markt zu bereinigen und langfristig nachhaltiger zu gestalten. Bis Weihnachten 2025 werden wir vermutlich wieder über steigende Kaufpreise sprechen – vorausgesetzt, es gibt keine weiteren globalen Krisen“, erklärt der Marktforscher.
Für den Moment bleibt der Markt jedoch für Mieter angespannt – und Kaufinteressenten haben zwar ein breiteres Angebot, aber mit deutlich gestiegenen Zinsen zu kämpfen.  Bodo-Klaus Eidmann