Diese Mietverträge gibt es

Staffel, Index, befristet oder unbefristet: Wer in eine neue Wohnung zieht, kann mit verschiedenen Arten von Mietverträgen  konfrontiert werden. Bei aller Freude auf das neue Heim – ungeprüft unterschreiben sollte man keinen Mietvertrag. Was hinter den einzelnen Vertragsmodellen steckt: Der unbefristete Mietvertrag ist mit Abstand die Art von Mietvertrag, die am häufigsten abgeschlossen wird. Der Vertrag läuft, bis eine Partei wirksam kündigt. Ein Ende wird nicht vereinbart. „Der Mieter kann ohne Grund mit drei Monaten Kündigungsfrist kündigen“, erklärt Stefan Schmalfeldt vom Mieterverein Hamburg. „Vermieter brauchen dagegen einen Grund für die Kündigung, beispielsweise Eigenbedarf“, so Schmalfeldt. Ihre Kündigungsfrist beträgt dann – je nach Wohndauer – drei bis neun Monate. Für Mieter ist der unbefristete Mietvertrag eine relativ sichere Sache. Sie können langfristig in der Wohnung bleiben, kommen aber auch schnell aus dem Vertrag heraus, wenn sie wollen. „Einen Haken gibt es aber“, sagt Schmalfeldt.

„Im Vertrag kann ein befristeter Kündigungsausschluss enthalten sein.“ Bis zu vier Jahre sind zulässig. Wenn Mieter das unterschreiben, kommen sie in dieser Zeit nicht ohne Zustimmung des Vermieters aus dem Vertrag heraus. Beim befristeten Mietvertrag steht das Ende bereits beim Abschluss fest. „Wenn der Vermieter weiß, dass er in einigen Jahren Eigenbedarf an der Wohnung hat, sie als Werkswohnung vermieten möchte oder dann größere Umbauten oder den Abriss plant, kann er den Mietvertrag befristen“, erklärt Julia Wagner vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Den Grund für die Befristung muss der Vermieter schriftlich darlegen. „Wenn der Grund nicht schriftlich vorliegt, gilt die Befristung nicht und der Mietvertrag läuft als normaler unbefristeter Vertrag weiter“, sagt Rechtsanwältin Beate Heilmann vom Deutschen Anwaltverein (DAV). „Mieter, die sich für einen befristeten Vertrag entscheiden, müssen einkalkulieren, dass sie in dieser Zeit nicht kündigen können“, sagt Schmalfeldt. „Das kann problematisch sein, wenn sie zwischenzeitlich eine schöne Wohnung finden, die unbefristet vermietet wird.“ Rückt das Ende des befristeten Mietvertrages näher, ist es ratsam, beim Vermieter nachzufragen, ob der Grund für die Befristung noch besteht oder der Vertrag unbefristet weiterlaufen kann, so der Experte vom Mieterverein Hamburg. „Staffelmietverträge werden gern von Vermietern angeboten, die wenig Aufwand mit der Vermietung haben wollen“, sagt Heilmann.

Staffelweise oder Index-Mieterhöhung

Denn beim Staffelmietvertrag werden die Mieterhöhungen von vornherein festgelegt und erfolgen automatisch. „Der Vermieter muss sie dem Mieter gegenüber nicht geltend machen.“ Zwischen den Staffeln muss jeweils mindestens ein Jahr liegen. Für den Mieter hat der Staffelmietvertrag den Vorteil, dass er genau weiß, welche Mieterhöhungen wann auf ihn zukommen. Aber es kann teuer werden. „Oft steigen Vermieter bei Neuvermietungen schon mit hohen Mieten ein, die dann regelmäßig steigen.“ Das Problem: Die gestaffelten Mieten dürfen grundsätzlich über der ortsüblichen Vergleichsmiete und oberhalb der Kappungsgrenze liegen. Gilt in dem Gebiet eine Mietpreisbremse, ist aber bei zehn Prozent oberhalb der Vergleichsmiete Schluss. Gilt keine Bremse, darf die Miete in Gebieten mit Wohnungsknappheit innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20 Prozent erhöht werden. Unwirksam ist die Staffelmiete, wenn der konkrete Erhöhungsbetrag der Staffel oder der zu zahlende Mietzins nicht genau genannt sind. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn im Vertrag lediglich steht, dass die Miete jährlich um drei Prozent steigt. Auf eine Besonderheit beim Staffelmietvertrag weist Heilmann zusätzlich hin: „Der Vermieter darf keine Mieterhöhungen wegen Modernisierung vornehmen.“ Ausnahme: gesetzlich und behördlich verordnete Auflagen zur Modernisierung. Beim Indexmietvertrag orientiert sich der zu zahlende monatliche Betrag am Verbraucherpreisindex. Das ist der Wert, der angibt, wie sich die durchschnittlichen Preise aller Waren und Dienstleistungen entwickeln, die dem Konsum dienen, so etwa Nahrungsmittel, Autos und Mieten. Den Verbraucherpreisindex legt das Statistische Bundesamt fest. Dpa/Ck