So sichert man sich wirksam gegen Verzögerungen beim Bau ab
Die Familie kann es kaum erwarten, endlich ins neue Heim zu ziehen. Die Kinder sind in der neuen Schule angemeldet, Möbel und Einbauküche bestellt – doch plötzlich stockt der Bau. Ruhe auf der halbfertigen Baustelle, kein Handwerker lässt sich blicken und der Bauleiter ist nicht erreichbar. Ein Szenario, das leider nicht selten vorkommt, wenn Bauunternehmen zum Beispiel durch gestiegene Materialkosten ins Schlingern geraten und ihre Kalkulationen nicht mehr aufgehen. Für Bauherren und Käufer von neuen Immobilien bedeutet das: Sorge, dass die Wohnung oder das Haus vom beauftragten Bauunternehmen viel später oder schlimmstenfalls auch gar nicht fertiggestellt wird.
Bauträgerverträge sind risikoreich
„Besonders risikoanfällig für Kunden sind Bauträgerverträge“, sagt Rechtsanwältin Katja Alexander von der Arbeitsgemeinschaft Bau- und Immobilienrecht im Deutschen Anwaltverein. Bei diesem Modell erwirbt der Kunde schrittweise das entstehende Gebäude, das Grundstück bleibt aber bis zur Fertigstellung im Eigentum des Bauträgers. Erst nach Abschluss des Bauprojekts wird es dem Erwerber übergeben. „Der Kunde finanziert also etwas, was ihm noch lange nicht gehört.“ „Kommt der Bauträger ins Trudeln und der Bau verzögert sich, hängt der Kunde bei einem Bauträgervertrag gewissermaßen in der Luft“, sagt Peter Burk, Autor des Ratgebers „Finanzierungs- und Zahlungsfehler beim Immobilienkauf“. „Er kann nicht einfach mit einem anderen Unternehmen weiterbauen. Er muss warten, bis der Bauträger weitermacht oder ein anderes Unternehmen das Projekt übernimmt.“ Das kann Monate oder sogar Jahre dauern und bedeutet für den Kunden eine immense finanzielle Belastung. Bauherren, die auf ihrem eigenen Grundstück ein Fertig- oder Massivhaus bauen, sind besser dran. Im Falle einer Insolvenz des Bauunternehmens können sie den Vertrag kündigen, wenn das vertraglich vereinbart war. Sie können sich dann selbst um die Fertigstellung des Hauses bemühen. Aber auch hier lauern Risiken.
Zahlung nur gegen Leistung
Wie können Bauherren und Käufer weiteren Risiken vorbeugen und sich vertraglich absichern? „Bei Bauträgerverträgen gilt die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV), die eine Reihe von Sicherheitsvorkehrungen enthält“, sagt Burk. So ist etwa die Zahlungsweise detailliert vorgegeben. Beim Bau auf dem eigenen Grundstück kann der Zahlungsplan hingegen relativ frei gestaltet werden. Für alle Vorhabensarten gilt: Von der ersten Rate dürfen Bauherren fünf Prozent als Sicherheitspfand für die mängelfreie und fristgerechte Fertigstellung des Bauwerks einbehalten. Noch mehr Schutz verspricht eine Vertragserfüllungsbürgschaft, die manche Bauträger ihren Kunden anbieten. Im Falle einer Insolvenz oder eines Baumangels kann dann neben dem Bauträger auch der Bürge – zum Beispiel eine Bank – haftbar gemacht werden. Die Höhe der Bürgschaft umfasst oft zwischen zehn und 25 Prozent der Auftragssumme.
Vertragsgestaltung ist entscheidend
Wichtig ist zudem, „den Fertigstellungszeitpunkt im Vertrag exakt festzuschreiben“, sagt Alexander. „Das ist für Bauträgerverträge nicht gesetzlich vorgeschrieben, sondern muss vertraglich vereinbart werden.“ Werden Fristen vereinbart, sollten sie nicht als gestaffelte Termine, wie zum Beispiel mit der Formulierung „zwei Monate nach Erteilung der Baugenehmigung“, sondern mit konkretem Datum festgelegt werden. „Aber selbst, wenn ein Fertigstellungstermin vereinbart wurde, schützt das nicht vor Verzögerungen“, so die Rechtsanwältin. Es könne immer zu Materialengpässen oder zu Baumängeln kommen, die dann behoben werden müssen. Bauherren hätten keine Chance, das zu verhindern. „Aber mit einem guten Vertrag können sie rechtlich auf Verzögerungen reagieren und eventuell Schadenersatz fordern.“ Daher kann es sich grundsätzlich lohnen, einen Bauexperten oder Juristen einzubinden, um den Vertrag auszuhandeln. Je weiter das Projekt beim Kauf fortgeschritten ist, desto geringer ist das Risiko, dass es nicht fertig wird. Aber heutzutage werden viele Wohnungen oder Häuser schon gekauft, wenn sie lediglich auf dem Papier existieren. Dann kann natürlich viel passieren, bis sie endlich stehen. „Wer eine Immobilie in diesem frühen Stadium vom Bauträger kauft, sollte bei Reihen- oder Mehrfamilienhäusern auch genau hinsehen, wie viele Käufer schon gewonnen wurden oder ob bereits der Verkauf eher schleppend läuft“, so Burk. Am Ende können Kunden die Risiken beim Kauf minimieren, auf null könnten sie sie aber nicht senken, sagt Kreuter. Wichtig sei vor allem, dass der Bauträger transparent informiert und auf Nachfragen ausführlich und substanziell reagiert. „Wenn es hier schon Vorbehalte gibt, sollte man besser nicht einsteigen.“ Selbst dann nicht, wenn es sich um ein vermeintlich „unwiederbringlich einzigartiges Angebot“ des Bauträgers handle. DPA