Eine Erbpacht ist günstiger als ein Kauf, hat aber einen großen Nachteil
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Auch wenn die Preise teils sinken: Immobilien sind in vielen Regionen für Durchschnittsverdiener immer noch unbezahlbar. Teilweise wird das Eigenheim sogar teurer – etwa aufgrund zahlreicher neuer Vorschriften für die energetische Ausstattung eines Gebäudes. Als Alternative erscheint dabei oft die Erbpacht sinnvoll. Zuvor sollten potenzielle Eigenheimbesitzer allerdings genau prüfen, ob das Modell tatsächlich für sie individuell passt.
Preise für baureifes Land verdreifacht
In den Jahren 2001 bis 2021 hat sich der Durchschnittspreis für baureifes Land von 75 auf 225 Euro pro Quadratmeter verdreifacht. Vor allem in den Metropolen stehen hohe Grundstückspreise dem Eigentumswunsch entgegen. Um hier gegenzusteuern, vergeben vor allem Kommunen, Kirchen oder Stiftungen Grundstücke in Erbpacht - bevorzugt an Familien. Rund jede 20. Immobilie in Deutschland steht auf Baugrund, der einerseits unverkäuflich ist. Auf der anderen Seite kann man für die dort stehende Immobilie im Rahmen der Erbpacht durchaus Eigentumsrechte erwerben, und dies in der Regel deutlich günstiger als beim Grundstückskauf. Wer sich also Eigentümer eines Hauses nennen will, kann hier zugreifen. Doch Vorsicht: Das Eigentumsrecht ist bei der Erbpacht zeitlich begrenzt, übliche Vertragslaufzeiten belaufen sich je nach Vereinbarung auf 75 bis 99 Jahren. Statt eines Kaufpreises für das Grundstück entrichtet man über den vereinbarten Zeitraum jährlich einen Zinsbetrag von etwa drei bis fünf Prozent des Grundstückswertes an den Erbpachtgeber. Während dieser Laufzeit hat der Erbpachtnehmer an seinem Gebäude dieselben Eigentumsrechte wie der übliche Grundstückseigentümer – er erwirbt quasi das Gebäude, aber nicht das Grundstück – und kann so etwa größere Umbauten vornehmen oder die Immobilie weitervermieten. Auch Neubauten sind auf einem gepachteten Grundstück möglich. „Je länger die Laufzeit des Vertrages, desto vorteilhafter auch für die Finanzierung“, erläutert Thomas Mau von der BHW-Bausparkasse. Was Erwerbende wissen sollten: Banken erwarten bei Erbpacht-Immobilien einen höheren Einsatz von Eigenkapital. „Wer einen Bausparvertrag hat, kann ihn als Eigenkapital in die Finanzierung einbringen“, sagt Mau.
Vorkaufsrecht aushandeln
Der große Nachteil einer Erbpacht liegt in der Frage, was nach Ablauf der Pacht passiert. Denn wer plant, sein Eigentum an die kommende Generation weiterzugeben, ist natürlich mit der Erbpacht falsch beraten. Eine Möglichkeit gibt es allerdings: „Familien sollten von vornherein aushandeln, dass sie ein Vorkaufsrecht für das Grundstück nach der Vertragslaufzeit bekommen“, sagt Mau. Dieses muss aber dann auch erst einmal finanziert werden. Endet im anderen Fall der Vertrag ohne Verlängerung der Pacht, hat der Pachtgeber das glückliche Ende für sich: Denn dann übernimmt er das Haus auf dem Grundstück für zwei Drittel des Verkehrswerts. Christoph Kastenbauer