Keine sieben Siegel

Wer ein Stück Land, ein Haus oder eine Wohnung kauft oder erbt, bekommt es mit dem Grundbuch zu tun. Es enthält diverse Informationen rund um das Grundstück und die Immobilie. Aber es ist gar nicht so einfach, diese richtig zu verstehen und einzuordnen. Für dieses „Buch der sieben Siegel“ folgt hier eine kleine Entschlüsselungshilfe:

„Das Grundbuch ist gewissermaßen der Personalausweis eines Grundstücks“, sagt Julia Wagner vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Es steht alles drin, was man über das Grundstück wissen muss: Eigentümer, Anschrift, Größe, Lage, unter Umständen auch weitere Angaben wie Wege- oder Leitungsrechte. Dazu kommen Informationen über Hypotheken und Grundschulden. „Wer den Grundbuchauszug liest, kann sich ein umfassendes Bild über das Grundstück machen“, so Wagner.

Jedes Grundbuchblatt besteht aus der Aufschrift, dem Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen, erläutert Milan Bayram, Pressesprecher der Bundesnotarkammer in Berlin.

In der Aufschrift sind das Amtsgericht, welches das jeweilige Blatt führt, der Grundbuchbezirk, in dem sich die im Blatt verzeichneten Grundstücke befinden, und die Nummer des Blattes angegeben.

Das Bestandsverzeichnis besteht aus acht Spalten. In Spalte eins werden alle Grundstücke mit einer laufenden Nummer versehen. In Spalte zwei sind eventuelle frühere laufende Nummern eines Grundstücks angegeben, wenn es durch Vereinigung, Zuschreibung oder Teilung entstanden ist. Spalte drei dient zur Bezeichnung der Grundstücke unter anderem nach Wirtschaftsart und Lage gemäß dem amtlichen Verzeichnis (Liegenschaftskataster). In Spalte vier ist die Größe der Grundstücke vermerkt. Die Spalten sechs bis acht enthalten nähere Informationen zu Veränderungen und Berichtigungen.

Abteilung I des Grundbuchs gibt Auskunft über die Eigentumsverhältnisse.

In Abteilung II werden alle Belastungen des Grundstücks – mit Ausnahme von Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden – sowie weitere Vermerke, zum Beispiel Verfügungsbeschränkungen, aufgeführt.

In Abteilung III werden Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden verzeichnet.

Einsehen darf das Grundbuch derjenige, der ein berechtigtes Interesse daran hat. Dabei könne ein berechtigtes Interesse rechtlicher, wirtschaftlicher, tatsächlicher, öffentlicher oder wissenschaftlicher Natur sein, sagt Bayram. „Ein anerkennungswürdiges berechtigtes Interesse rechtlicher Natur besteht etwa für all diejenigen, die bereits als Berechtigte im Grundbuch eingetragen sind, im Wege der Grundbuchberichtigung eingetragen werden sollen oder einen Anspruch auf Eintragung haben“, so der Fachmann. Wer einfach nur Interesse an einem Grundstück hat, wie zum Beispiel ein neugieriger Nachbar, ist laut Julia Wagner nicht dazu befugt, Einblick ins Grundbuch zu erhalten. „Wer aber zum Beispiel ein Haus kaufen möchte und schon Kontakt zum Eigentümer hat, kann mit dessen Einverständnis die Unterlagen einsehen.“ Einsichten und Auskünfte seien dabei grundsätzlich kostenlos.

„Sogenannte Grunddienstbarkeiten, die sich in der Abteilung II finden, können den Wert und die Nutzung eines Grundstücks schon beeinflussen“, sagt Wagner.

Dazu gehören zum Beispiel das Geh-, Fahr- und Leitungsrecht, das Überbaurecht, das Wohnrecht oder das Nießbrauchsrecht. Solche Rechte sichern Dritten – zum Beispiel Nachbarn – zu, das Grundstück zu bestimmten Zwecken nutzen zu können. Ein typisches Beispiel ist das sogenannte Hammergrundstück. So wird das hintere von zwei hintereinanderliegenden Grundstücken bezeichnet.

Es ist durch einen Weg über das vordere Grundstück mit der Straße verbunden. „Um zu seinem Grundstück zu gelangen, muss der Eigentümer also einen Teil des vorderen Grundstücks nutzen“, sagt Tim Mensak, Vertrauensanwalt des Bauherren-Schutzbundes. „Dazu wird das Geh-, Fahr- und Leitungsrecht als Grunddienstbarkeit ins Grundbuch eingetragen.“ Das Besondere an Grunddienstbarkeiten: Sie sind nicht an den Eigentümer, sondern an das Grundstück gebunden. „Sie bestehen also nach einem Eigentümerwechsel weiter“, so Mensak.

Die Grundbücher werden von den Amtsgerichten als Grundbuchämter geführt – mal analog, mal digital. Weitere Informationen zu den Grundbüchern der einzelnen Bundesländer finden sich unter www.grundbuch-portal.de.

Das bestimmt das Gerichts- und Notarkostengesetz. „Es kommt im Wesentlichen auf den Wert des betroffenen Rechts und die Art der Eintragung an“, so Bayram.

Wer zum Beispiel im Rahmen eines Immobilienkaufs eine neue Eintragung ins Grundbuch vornehmen lässt, der muss laut dem Baufinanzierungsvermittler Dr. Klein mit Kosten in Höhe von 1,5 bis 2,5 Prozent des Kaufpreises rechnen.

Der größere Teil davon entfalle auf den Notar, ein kleinerer auf die Grundbuchkosten. Bei einem Immobilien-Kaufpreis von 500000 Euro fallen für Käufer demnach also etwa noch zusätzliche Ausgaben in Höhe von 7500 Euro bis 12500 Euro an.

Bei einem Immobilienkauf benötigt der Bürger grundsätzlich keinen eigenen Auszug. Der Notar überprüft das Grundbuch für Käufer und Verkäufer im Rahmen der Vorbereitung der Beurkundung. dpa