Die Wohnnebenkosten in Deutschland erhöhen die Gesamtmiete im Mittel um 32 Prozent und bieten ein großes Einsparpotenzial. In Regionen mit einem geringen Grundmietenniveau erhöhen die Wohnnebenkosten die Gesamtmiete sogar um bis zu 50 Prozent der Grundmiete. Doch auch in Großstadtregionen mit ohnehin hohem Grundmietenniveau können die Wohnnebenkosten die Gesamtmiete steigern.
2019 bezahlten die Mieter in Deutschland durchschnittlich 1,09 Euro je Quadratmeter Wohnfläche für ihre Heizkosten, die in enger Verbindung zu den teilweise volatilen Preisen für die Energieträger Heizöl und Erdgas stehen. Gleichzeitig zeigt sich, dass 2020 die Heizkosten in Neubauwohnungen im Vergleich zum Altbau im Schnitt 8,9 Prozent niedriger ausfielen.
Die kalten Nebenkosten verzeichnen wiederum seit Jahren einen steigenden Trend und haben 2019 zum ersten Mal im Median einen Euro je Quadratmeter Wohnfläche überschritten. Dabei variieren die Kosten nach Städte- und Gemeindegröße deutlich: In Großstädten ab 500000 Einwohnern bringen Mieter im Mittel 1,28 Euro je Quadratmeter auf, in kleineren Gemeinden sind es etwa 70 Cent.
Dies sind einige der Ergebnisse des „Wohnnebenkostenreports“ – das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) hat im Auftrag der d.i.i. Deutsche Invest Immobilien AG ein Gutachten über die warmen und kalten Nebenkosten in 401 Städten und Kreisen in Deutschland erstellt.
„Während sich die politische Debatte in den vergangenen Jahren intensiv mit den gestiegenen Grundmieten auseinandersetzt, spielen die Wohnnebenkosten allenfalls am Rande der Diskussionen eine Rolle – zu Unrecht. Für viele Mieter sind Betriebskosten eine zweite Miete.
Die großen Differenzen zwischen den kalten Betriebskosten an verschiedenen Standorten einerseits und der energetischen Beschaffenheit von Wohngebäuden andererseits zeigen das große Potenzial für die Absenkung dieser Nebenkosten. Mieter können dadurch signifikant entlastet werden“, sagt Frank Wojtalewicz, Vorstand der d.i.i. Deutsche Invest Immobilien AG.
„Bei der Höhe der Nebenkosten haben
Bund und Kommunen zum Teil einen sehr großen Gestaltungsspielraum: Die kalten Betriebskosten, welche teilweise auf kommunale Kostenstrukturen zurückzuführen sind, dürfen nicht als Refinanzierungsquelle für die kommunalen Haushalte dienen. Gleichzeitig spielt die energetische Effizienz von Gebäuden eine große Rolle.
Im Sinne der Klimaneutralität ohnehin notwendige Modernisierungskosten sollten nicht zu einer zusätzlichen Last für Mieter und Vermieter führen“, sagt Prof. Dr. Michael Voigtländer, Leiter des Kompetenzfelds Finanzmärkte und Immobilienmärkte des IW.
Die Wohnnebenkosten fallen in Regionen mit einem besonders hohen Grundmietenniveau prozentual weniger stark ins Gewicht als in Regionen, in denen die Grundmiete geringer ist. Am niedrigsten fallen die Wohnnebenkosten in München und den direkt angrenzenden Landkreisen ins Gewicht. In München selbst entsprechen die Wohnnebenkosten lediglich 17,4 Prozent der Grundmiete. Bedenkt man jedoch, dass München zu den Städten mit den absolut höchsten Wohnnebenkosten je Quadratmeter Wohnfläche gehört, so unterstreicht dies Münchens außergewöhnlich hohes Grundmietenniveau.
Auch in den meisten anderen Top-7-Städten fallen die Betriebskosten aufgrund des hohen Grundmietenniveaus weniger stark ins Gewicht. In Stuttgart beispielsweise entsprechen die Wohnnebenkosten rund 20 Prozent der Grundmiete. In weiten Teilen Ostdeutschlands mit geringem Grundmietenniveau entsprechen die Wohnnebenkosten hingegen häufig mehr als 40 Prozent der Grundmiete.
Kalte Betriebskosten als vom Vermieter angegebene Abschlagszahlungen in Euro je Quadratmeter Wohnfläche, 2020
Hinweis Karte: Medianwerte Quelle: Value AG; Institut der deutschen Wirtschaft
Große regionale Diskrepanz
Die regionale Verteilung der mittleren Wohnnebenkosten, die von Vermietern bei Neuvermietungen als Abschlagszahlungen angegeben werden, weist zum Teil erhebliche Unterschiede auf. Für die 401 deutschen Landkreise und kreisfreien Städte reicht die Spanne von 3,30 Euro je Quadratmeter Wohnfläche in Memmingen im Allgäu – wo insbesondere die kalten Betriebskosten verhältnismäßig hoch sind – bis 1,86 Euro in Dingolfing-Landau. Unter den teuersten Kreisen befinden sich mit Frankfurt am Main und München (jeweils 3,08 Euro) zwei der Top-7-Städte.
INFOKASTEN - Steigende Wohnnebenkosten
Im Jahr 2019 erhöhten die Nebenkosten die Miete um ein Drittel – die kalten Betriebskosten entsprachen dabei im Mittel 16 Prozent der Grundmiete, die Heizkosten etwas mehr als 17 Prozent. Die gesamten Nebenkosten sind im Zeitraum von 2010 bis 2020 um 11,9 Prozent gestiegen.
Im selben Zeitraum hat sich die Nettokaltmiete nominal um 14,3 Prozent erhöht – und damit stärker als die Nebenkosten. Gleichzeitig ist der gesamte Verbraucherpreisindex im Zeitraum von 2010 bis 2020 um 13,52 Prozent gestiegen. Die Entwicklung von Nettokaltmiete und allgemeinem Preisniveau ging demnach weitestgehend Hand in Hand.
„Während aber in den vergangenen Jahren die Energiekosten deutlich gesunken sind, stiegen die kalten Betriebskosten allein zwischen 2016 und 2019 um ganze sieben Prozent an. Gleichzeitig haben wir verhältnismäßig wenig Investitionen in die energetische Sanierung von Bestandswohnungen gesehen. Wenn die Heizkosten nun tendenziell wieder ansteigen, dann sehen sich die Mieter zugleich steigenden warmen und kalten Betriebskosten gegenüber.
Und das in einer Marktsituation, in der die Mietpreise aufgrund der hohen Nachfrage ohnehin seit Jahren nach oben gehen“, gibt Wojtalewicz zu bedenken
KOMPLETTER WOHNNEBENKOSTENREPORT
Die Unternehmen im Überblick:
d.i.i. Deutsche Invest Immobilien AG
Die d.i.i. Gruppe wurde 2006 gegründet und ist ein integriertes Wohnungsunternehmen mit ausgezeichneter Expertise in der Bestandsentwicklung und im Neubau von Wohnimmobilien.
Das Institut der deutschen Wirtschaft
Das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) ist ein privates Wirtschaftsforschungsinstitut, das sich für eine freiheitliche Wirtschafts- und Gesellschaftsordnung einsetzt. Unsere Aufgabe ist es, das Verständnis wirtschaftlicher und gesellschaftlicher Zusammenhänge zu verbessern.