Aufgaben und Fallen, auf die Eigentümer achten sollten
Selber machen oder einen Makler beauftragen? Diese Frage steht im Raum, sobald der Verkauf der eigenen Immobilie beschlossen ist. Für den Verkauf ohne professionelle Unterstützung spricht vor allem das Kostenargument: Es fällt keine Provision an. Wer ohne Makler verkauft, spart seinen Anteil an dessen Honorar. Dafür müssen Eigentümer aber einiges an Arbeit, Absicherung und Überwindung leisten.
Die erste Hürde ist die Verbundenheit mit dem Zuhause. Oft verstelle sie den für die Einschätzung des Marktwerts notwendigen neutralen Blick, sagt Detlev Schmidt, Coach für private Immobilienverkäufer als auch -käufer. „Man macht die Augen zu vor Mängeln oder hängt an bestimmten Dingen“, sagt er. Dies führe zu preislichen Fehleinschätzungen. Sein Tipp: Auf Distanz gehen, alles selbstkritisch betrachten und Problemfelder realistisch berücksichtigen und den Interessenten offenlegen. Noch besser sei es, Defizite beheben zu lassen. So könnten Eigentümer auch ihre Haftungsrisiken reduzieren.
Zum Beispiel kann das Verschweigen von Mängeln einem Urteil des Bundesgerichtshofs zufolge zur Zahlung von Schadenersatz führen (Az. V ZR 133/21). Um nicht in rechtliche Fallen zu tappen, rät er außerdem zu korrekten Angaben im Exposé. Darunter fallen in erster Linie die Wohn- und Grundstücksfläche und der Energieausweis.
Unterlagen zusammentragen.
Die für ihr Vorhaben notwendigen Unterlagen müssen Verkaufswillige selbst beschaffen.
Erforderlich sind unter anderem Grundbucheintrag, Flurkarte, Baulastenverzeichnis, Belege für Reparaturen, Rechnungen und Garantien. Bei Eigentumswohnungen kommen die Protokolle der Eigentümerversammlung, die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung hinzu.
Idealerweise sollte alles zehn Jahre rückwirkend vorliegen. Die Dokumente werden Kaufinteressenten während der Besichtigung zur Einsichtnahme angeboten. Mit dieser Transparenz „leisten Verkäufer einen großen Beitrag, um selbst aus der Haf-tung zu kommen“, sagt Schmidt.
Denn schaut der Interessent nicht rein, kann das im Streitfall zu seinen Lasten gehen. Schlampig zusammengestellte Unterlagen könnten Erwerber zum Anlass nehmen, „nachträglich den Kaufpreis zu drücken oder die Rückabwicklung zu verlangen, um von den sinkenden Marktpreisen zu profitieren“.
Den Wert der Immobilie einzuschätzen, ist mit die schwierigste Aufgabe beim Verkauf ohne Makler. Orientierung bieten Inserate vergleichbarer Objekte in Print- und Onlinemedien, Verkaufsplattformen und ein Blick in die Schaufenster von Maklern und Banken. Wer eine fundierte Wertermittlung möchte, zieht einen Gutachter hinzu. Zur Vermarktung gehört die ansprechende Präsentation mit Exposé.
Um dieses müssen sich Privatverkäufer selbst kümmern. Vorsicht bei Bildern: Retuschierte Fotos können einen falschen Eindruck vom Objekt vermitteln. Das ist rechtlich riskant.
Verkauf finanziell und notariell absichern
Die Prüfung der Bonität ist üblicherweise Teil der Makleraufgabe, die ohne Beauftragung eines solchen am Eigentümer hängen bleibt. „Man sollte sich die Finanzierungsbestätigung der Bank oder den Eigenkapitalnachweis ansehen“, empfiehlt Notarin Susanne Herrler. Sie und ihre Kolle-gen setzen unter anderem den Kaufvertrag auf und agieren als neutrale Instanz zwischen Verkäufer und Erwerber. Notare kümmern sich auch um die Umschreibung im Grundbuch. Darüber hinaus stellen sie den Kaufpreis fällig, indem sie dem Käufer die sogenannte Fälligkeitsmitteilung schicken.
Den Eingang des Geldes auf dem eigenen Konto müssen Verkäufer selbst prüfen. Die Notarin nennt zwei Absicherungsinstru-mente: Die Schlüsselübergabe und die Grundbuchumschreibung sollten erst dann erfolgen, wenn das Geld da ist. Sie warnt davor, die Schlüssel vorab herauszugeben. Dpa