Langjährige Mittelwerte werden allerdings verfehlt
Geld wird in München auf dem Immobilienmarkt weiterhin eine Menge umgesetzt, was allerdings nicht unbedingt heißen muss, dass sich die Wohnraumproblematik in naher Zukunft deutlich entspannen muss. So hat nach Zahlen der Immobilienberatung JLL der Münchner Investmentmarkt das Jahr 2024 mit einem deutlichen Plus zum Vorjahr von 64 Prozent abgeschlossen. Das ist das größte Wachstum unter den sieben Immobilienhochburgen. Mit einem Transaktionsvolumen von 3,18 Milliarden Euro liegt die bayerische Landeshauptstadt auf dem zweiten Platz hinter Berlin.
Kaufen und Bauen weiterhin sehr teuer
Immerhin sehen Experten aktuell auch bei Privatpersonen eine leicht angestiegene Kauftätigkeit bei Häusern und Wohnungen, da die leicht gesunkenen Zinsen die Immobilienfinanzierung ein wenig preisgünstiger gestalten. Dennoch bleibt – gerade in München – Kaufen und Bauen sehr teuer, darüber täuscht auch nicht die aktuell positive Bestandsaufnahme hinweg. So bleibt der Umsatz weiterhin deutlich hinter den langjährigen Mittelwerten zurück, mit minus 46 Prozent zum Fünfjahres- und minus 52 Prozent zum Zehnjahreswert.
„Die Transaktionen des Jahres 2024 stehen eindeutig im Zeichen der aktuellen Marktphase“, erläutert Markus Trost, Niederlassungsleiter JLL München. Der Immobilienexperte verweist hier auf einen Effekt, der auch die hohen Zahlen in dieser kriselnden Zeit erklärt. Denn die gestiegenen Investitionen stammen größtenteils nicht von privaten Kleininvestoren, die sich nun wieder den Eigentumserwerb zutrauen, sondern eher von Schwergewichten. Trost spricht hier von „großvolumigen Transaktionen“ von Geldgebern, „die über eine starke Eigenkapitalausstattung verfügen und nicht primär auf Fremdfinanzierungen angewiesen sind – oft aus dem privaten oder semi-privaten Bereich.“
Fünf Abschlüsse machen 53 Prozent aus
Der Effekt der Branchengrößen spiegelt sich in konkreten Zahlen wider. So sind unter 66 Transaktionen (im vergangenen Jahr waren es 41) vier Großtransaktionen mit mehr als 100 Millionen Euro (fünf in 2023). Die fünf größten Abschlüsse machen rund 53 Prozent des Gesamtvolumens aus: darunter aus dem ersten Quartal das „CityQuartier Fünf Höfe“ sowie das Büro- und Geschäftsensemble Maximilianstraße 12 bis 14. Hinzu kamen im dritten Quartal der Verkauf der „Pasing Arcaden“ der französischen Investmentfirma Unibail-Rodamco-Westfield an das IKEA-Franchise-Unternehmen Ingka Centres sowie der Erwerb von 320 Wohnungen im Welfengarten durch den amerikanische Datenspezialisten Quantum.
Trost sieht aktuell zwar die Talsohle in diesem Bereich durchschritten, „die sonnigen Höhen betreten wir aber noch nicht“, erklärt der Immobilienexperte. Gerade ein stagnierender EZB-Leitzins könnte die Erholung verlangsamen. „Ohne ein Einlenken der Finanzierer und eine Rückkehr institutioneller Investoren in die Assetklasse Büro wird der Markt nicht voll in Gang kommen.“ Die Spitzenrendite für Büros liegt nach wie vor bei 4,15 Prozent, dürfte aber laut JLL bis Jahresende noch einmal um 0,1 Prozent sinken. Mtm