Maklerprognose provoziert – ist aber auch bei Marktanalysten umstritten
Remax Germany ist Deutschlands größtes Maklernetzwerk mit 200 Büros und 875 Maklern. Die neu eingeführte Geschäftsführerin Samina Julevic sprach bei entsprechendem Anlass von großen Plänen – auf bis zu 2500 Büros mit 10 000 Maklern will der Konzern in den kommenden Jahren anwachsen. Ambitionierte Ziele im Angesicht der derzeitigen Krise im Wohnbereich. Die Prognose eines Remax-Maklers schien in diesem Rahmen auch nicht recht zum Ausblick der neuen CEO zu passen. Matthias Jugel mit seinem Büro in Landsberg am Lech warnte vor einem drohenden Preissturz im kommenden Jahr von bis zu 30 Prozent. Grund dafür sei vor allem die in 2024 erfolgende Anpassung der Bodenrichtwerte.
Online-Plattformen bilden Preise falsch ab
„Bisher sind die tatsächlichen Preisnachlässe gar nicht konkret am Markt abgebildet“, erklärte Jugel. Verantwortlich dafür seien vor allem große Online-Immobilien-Plattformen, deren Inserenten für Häuser und Wohnungen immer noch Wunschpreise statt des realistischen Werts festlegten. Mit der anstehenden Anpassung der Bodenrichtwerte im kommenden Jahr dürften allerdings diese preisliche Wunschvorstellungen nicht mehr zu halten sein. Der dann realistisch abgebildete Preis dürfte in den meisten Fällen bis zu 30 Prozent niedriger als zuvor ausfallen. Für die Metropolregion München, die Jugel in Teilen betreut, gibt der Makler sogar eine Verkaufsempfehlung an Kapitalanleger ab.
Diese Meinung teilen erfahrene Analysten allerdings nur bedingt. Stephan Kippes etwa, Marktforscher beim Immobilienverband Deutschland Süd, geht die Einschätzung des Maklers zu weit. „Ich würde mit solchen Pauschalaussagen eher vorsichtig sein. Wir sind aktuell in einer Gemengelage, die man sehr differenziert betrachten muss.“ Zum einen manifestierten sich derzeit durchaus die Preisrückgänge am Markt mit einem Minus von zehn bis 20 Prozent. Ein großer Einbruch dürfte aufgrund neuer Bodenrichtwerte deshalb nicht erfolgen. Zudem sei das Bewertungskriterium des Bodenrichtwerts längst nicht so entscheidend, wie Jugel es impliziert. „Der Boden ist immer nur 50 Prozent. Genauso wichtig ist der Wert des Gebäudes, das auf eben diesem Boden steht“, so Kippes. Ein genaueres und von Analysten präferiertes Instrument sei das Vergleichswertverfahren – hier wird Marktwert aus tatsächlich realisierten Kaufpreisen von anderen Grundstücken abgeleitet, die etwa in Lage, Nutzung und Zuschnitt hinreichend mit dem zu vergleichenden Grundstück übereinstimmen.
„Kein Grund zur Panik“
Den freien Fall der Preise am Immobilienmarkt schließt Kippes hier weitgehend aus. Dafür sei der Nachfragedruck nach Wohnraum in den meisten Regionen Deutschlands viel zu hoch. „Es gibt keinen Grund zur Panik. Am Immobilienmarkt gibt es in der Regel Zyklen von sechs bis sieben Jahren, in denen Preise steigen oder sinken. Nach einer gewissen Zeit dürften deshalb auch diesmal die Preise wieder nach oben gehen.“ Christoph Kastenbaue