Altbauten können bei ungeprüftem Kauf zum Sanierungsalbtraum werden
Es ist nur allzu menschlich: Der Traum von dem einen großen Schnäppchen, an einem Immobilienmarkt, der vor hohen Preisen nur so strotzt. Der malerische Altbau, dessen Potenzial einzig man nur selbst erkennt – trotz wackeliger Elektronik, Uraltsteckdosen und knarzenden Dielen. An sich sieht doch sonst alles ganz okay aus, die Wände sind frischen gestrichen, die Heizkörper erneuert, ein paar Arbeiten hier und da, und das alles ist wie neu. Doch Vorsicht: Hinter dem oberflächlich guten Eindruck steckt manchmal eine unseriöse Verkäuferstrategie. Und unter der Oberfläche warten Kosten, die das Schnäppchen in einen finanziellen Albtraum verwandeln können.
Verfassung der Substanz verschleiert
Die Methode nennt man in Fachkreisen „Fix and Flip“, ein englischer Begriff, der im Deutschen so viel wie „Schnell repariert und weg damit“ bedeutet. Im Rahmen dieser Methode wird ein Objekt nicht von Grund auf und fachgerecht saniert, sondern allein mit kosmetischen Mitteln in einen verkaufsförderlichen Zustand versetzt. Davor warnt der Verband Privater Bauherren (VPB). Hastig erneuerte Fenster oder Heizkörper täuschten dann laut VPB über die tatsächliche Verfassung der Substanz hinweg.
Viele Hauseigentümer können oder wollen sich aktuell die Kosten für eine Modernisierung ihrer Immobilie nicht leisten und stoßen sie ab. Deshalb warten gegenwärtig viele unsanierte Objekte der unteren Energieeffizienzklassen F bis H auf Käufer. Erhebliche Preisabschläge, teilweise bis zu 25 Prozent im Vergleich zu den marktüblichen Preisen für Immobilien in gutem Zustand, scheinen für viele Interessenten ein gutes Kaufargument. Die Überlegung hinter dem Erwerb: Wer eine sanierungsbedürftige Wohnung oder ein Haus mit Sanierungsstau günstig erwirbt und mithilfe eines wirtschaftlich gestalteten Umbaus auf einen zeitgemäßen Stand bringt, kann danach entweder zu guten Konditionen vermieten oder selbst einziehen.
Doch häufig ist so ein günstiges Angebot gerade im Bereich Altbau zu schön, um wahr zu sein. Das bekräftigt auch der VPB. So kann etwa die Substanz derart geschädigt oder die Elektrik so stark veraltet sein, dass der neue Eigentümer die Immobilie einer radikalen Grundsanierung unterziehen lassen muss. Diese kann unter anderem teure Reparaturen an Dach und Gebäudehülle, den Austausch von Wasserleitungen und die Erneuerung der elektrischen Anlage beinhalten. Arbeiten, die schnell auch mehrere hunderttausend Euro betragen können. Das Schnäppchen wird so zur Kostenexplosion.
Der VPB rät deshalb ausdrücklich, vor dem Kauf einer Bestandsimmobilie einen unabhängigen Sachverständigen zu Rate zu ziehen. Der erkennt im Zweifel auch, ob die Verkäufer mit unlauteren Tricks arbeiten – oder ob am Ende der Eindruck des Jahrhundert-Schnäppchens vielleicht doch den hohen Erwartungen standhält. Christoph Kastenbauer