Wie viel ist die Immobilie wert?

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Aktuell wollen verschiedene Anbieter am leicht brüchig gewordenen Markt Eigentümern Gewissheit über den Wert ihrer Immobilie bieten – in unsicheren Zeiten, in denen das Haus oder die Wohnung nicht mehr zu jedem Preis einen Käufer finden. Wer hier privatwirtschaftlichen Plattformen nicht vertraut, kann nun auf einen neuen, wissenschaftlich ausgewerteten Datenschatz zugreifen. Ein Team um den Ökonomen Moritz Schularick von der Universität Bonn erarbeitete einen neuen Immobilienpreisindex, den German Real Estate Index, kurz Greix, der vergangene Woche im Bundesbauministerium vorgestellt wurde.

Inflation berücksichtigt

Für insgesamt 18 Städte in Deutschland werteten die Wissenschaftler alle verfügbaren Daten über Immobilienverkäufe aus, teilweise bis in die 1960er Jahre zurück. Dafür erfassten sie rund eine Million Transaktionen erstmals digital, hinzu kamen die Daten, die bereits digital vorlagen. Daraus filterten Schularick und sein Team alle Geschäfte, die nicht zu marktüblichen Konditionen getätigt wurden, etwa Schenkungen, Verkäufe zwischen Verwandten oder Zwangsversteigerungen. Übrig blieben Datensätze zu knapp 1,7 Millionen Immobilienverkäufen. Bei der Berechnung des Index wurde dann auch noch die Inflation berücksichtigt.

Die gesammelten Daten stammen von Notaren aus ganz Deutschland. Jeder Immobilienkauf muss von einem Notar beurkundet werden, der wiederum ist verpflichtet, den Vertrag an den lokal ansässigen sogenannten Gutachterausschuss zu schicken, wo die sogenannte Kaufpreissammlung geführt wird. Auch das Statistische Bundesamt veröffentlicht schließlich diese Zahlen. Der Unterschied beim Greix ist die wissenschaftliche Aufbereitung, die soweit geht, dass Eigentümer und potenzielle Käufer die Preisentwicklungen von Immobilien sogar in ihren Stadtteilen nachvollziehen können. So haben sich laut Index beispielsweise in Berlin vor allem zentrale Lagen extrem verteuert, während etwa in Spandau die Preise in den vergangenen Jahren tendenziell zurückgingen. Auch in München kommt es auf die Lage an: Hier besteht bei Eigentumswohnungen zwischen Moosach und Maxvorstadt ein gewaltiger Wertunterschied (8500 Euro versus 13 500 Euro pro Quadratmeter). Wie repräsentativ der Greix allerdings tatsächlich ist, darüber gehen die Meinungen auseinander.

Marktforscher Stephan Kippes vom Immobilienverband Deutschland Süd warnt vor zu viel Euphorie: „Man muss hier noch abwarten, wie zuverlässig die gesammelten Daten auch die Wirklichkeit abbilden.“ Der Zeitfaktor etwa spiele hier eine zentrale Rolle, Preisentwicklungen über Jahre könnten nicht den Kaufpreis von heute exakt bestimmen. Zudem müsse man laut Kippes jede Immobilie immer einzeln bewerten. „Meiner Meinung nach ist nur ein Preis belastbar: Der, der durch einen professionellen Sachverständigen abgegeben wurde.“ Christoph Kastenbauer