Wird das Mietniveau falsch berechnet?

Die Mietpreisbremse soll in angespannten Wohnungsmärkten dafür sorgen, dass die Miete bei Abschluss eines neuen Vertrags nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. 14 Bundesländer – darunter auch Bayern, Berlin, Hessen, Hamburg, Rheinland-Pfalz und Nordrhein-Westfalen – haben in bestimmten Regionen dieses Instrument eingeführt. Die Kritik daran ist nicht neu – gerade von Eigentümerverbänden. Diese erhalten nun allerdings von wissenschaftlicher Seite zusätzlichen Rückenwind. So wirft das Berliner Forschungsinstitut empirica mit einer Analyse der deutschen Wohnungsmärkte die Frage auf, ob das Mietniveau, an der sich die Mietpreisbremse orientiert, aufgrund einseitiger Datennutzung in vielen Fällen falsch berechnet wird.
Art der Datenerfassung ist unzureichend Die aktuelle Berechnung stützt sich hauptsächlich auf die Auswertung von Immobilieninseraten, also einer Sammlung der online vom jeweiligen Anbieter geforderten Miete. Doch diese Art der Datenerfassung gibt laut empirica den Markt nur von einem eingeschränkten Blickwinkel wieder. „Richtig ist, dass sie das Wohnungsangebot vor allem auf angespannten Märkten eher aus Sicht eines Outsiders beschreiben, also eines ortsfremden Suchenden ohne lokale Netzwerke“, erklären die Forschenden in ihrer Analyse. Das Wohnungsangebot aus Sicht eines Insiders, der bei der Wohnungssuche eigene Kontakte nutzen kann, sei dagegen in vielen Fällen deutlich größer – und somit auch die Chance auf eine günstigere Wohnung. Dies belegen Zahlen, nach denen bei Weitem nicht alle neu vermieteten Wohnungen zuvor auch öffentlich inseriert wurden. Für die Festlegung der Mietpreisbremse bedeutet dies eine deutliche Diskrepanz bei den online erfassten Angebotsmieten im Vergleich zum allgemein abgefragten Mietniveau. Das Forschungsinstitut geht etwa in München von teils zu hoch bewerteten Mieten in der Größenordnung von 29 Prozent aus. Bei den anderen zehn teuersten Städten in Deutschland soll die Diskrepanz bei ungefähr 17 Prozent liegen. Grund genug für Eigentümerverbände, auf die Barrikaden zu gehen. „Wer seine Therapien für den Mietwohnungsmarkt auf die Analyse von Angebotsmieten in Internetportalen stützt, scheitert mit Ansage“, erklärt etwa Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke in einer Pressemeldung. Zu hoch hängen sollte man die Ergebnisse der Studie allerdings auch nicht, darauf verweist das Forschungsinstitut selbst. Noch bestünden in der Analyse zahlreiche Unschärfen – etwa bei dem tatsächlichen Wahrheitsgehalt der abgefragten Mietverhältnisse –, weitere Forschungen seien hier deshalb unbedingt notwendig. Das gewaltige Potenzial der online verfügbaren Datenmengen der Angebotsinserate bestreiten die Forschenden auch nicht. Man müsse nur die „Insider-Komponente“ etwa mithilfe von Vergleichen stärker berücksichtigen. C. Kastenbauer