Fünf Aspekte, die Wohnungssuchende beachten sollten
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Ob Kauf oder Verkauf, Miete oder Eigentum:vBei Immobiliengeschäften werden nicht selten Makler hinzugezogen. Sie kennen den Markt, haben Kontakte und wissen, worauf es ankommt. Doch wer ein Geschäft über einen Immobilienmakler abwickelt, weiß oft nicht, welche vertraglichen Regelungen geläufig und auch rechtens sind. Das sind die wichtigsten Punkte.
1. Maklervertrag bedarf der Textform
„Voraussetzung für einen wirksamen Vermittlungsvertrag ist, dass der Makler beauftragt und der Vertrag in Textform geschlossen wird“, sagt Inka-Marie Storm, Chefjustiziarin beim Eigentü- merverband Haus & Grund Deutschland. Gibt es ein solches Schriftstück nicht, ist der Vertrag nichtig. Die Folge: Selbst bei erfolgreicher Vermittlung könne ein Makler dann keine Courtage verlangen, sagt Rechtsanwältin Manuela Reibold-Rolinger von der Arbeitsgemeinschaft Bau- und Immobilienrecht im Deutschen Anwaltverein. Bei fehlerhafter Beratung oder falschen Angaben stünden Interessenten dann aber in der Regel auch keine Schadenersatzansprüche zu.
2. Courtage und Kostenteilung
Vermittelt ein Immobilienmakler erfolgreich eine Wohnung, ist in der Regel eine Courtage zu bezahlen. Wer diese bezahlt und wie hoch sie ausfällt, hängt davon ab, wer den Makler bestellt hat – und ob es sich um ein Kauf- oder um ein Mietgeschäft handelt. Beim Immobilienkauf gebe es keine gesetzlich festgeschriebene Höchstgrenze bei der Provision, sagt Inka-Marie Storm. Üblicherweise würden jedoch 7,14 Prozent des Kaufpreises fällig. Die Provision zahle zwar grundsätzlich derjenige, der den Makler beauftragt hat. Allerdings könnten die Kosten hierbei bis zur Hälfte auf den anderen Vertragspartner übertragen werden, so Storm. Bei der erfolgreichen Vermittlung einer Mietwohnung gilt seit 2015 das sogenannte Bestellerprinzip. „Danach hat immer derjenige die Maklercourtage zu zahlen, der den Makler beauftragt hat“, sagt Storm. Ist das der Mieter, darf die Courtage zwei Monatskaltmieten zuzüglich Umsatzsteuer nicht überschreiten.
Beauftragt der Vermieter den Makler, ist die Courtage Verhandlungssache. In der Regel werden laut Storm aber auch hier eineinhalb bis zwei Monatskaltmieten veranschlagt. „Der Makler hat allerdings keinen Anspruch auf ein Honorar, wenn ein bestehendes Mietverhältnis lediglich fortgesetzt, verlängert oder erneuert wird“, sagt die Chefjustiziarin von Haus & Grund Deutschland. Gleiches gilt, wenn der Makler oder das Maklerunternehmen Eigentümer, Verwalter, Mieter oder Vermieter der Wohnung ist.
3. Bezahlung nur im Erfolgsfall
„Verbraucherinnen und Verbraucher müssen erst dann eine Provisionszahlung an den Makler leisten, wenn es zu einem erfolgreichen Abschluss eines Kauf- oder Mietvertrags kommt“, sagt Stephen Paul vom Immobilienverband Deutschland (IVD). Kommt trotz aller Bemühungen des Maklers kein Abschluss zustande, hat dieser auch keinen Vergütungsanspruch. Eine Klausel, die eine solche Provisionspflicht bei Nichtzustandekommen eines Kaufoder Mietvertrags vorsieht, ist verboten. Laut Storm dürften Makler in so einem Fall lediglich Reise- und Portokosten als Aufwandsentschädigung geltend machen, wenn sie diese konkret nachweisen können. „Intransparente Pauschalen sind nicht erlaubt.“ Ebenso unzulässig sei die Abrechnung von Kosten für die Erstellung einer Verkaufspreisanalyse sowie für den Druck und den Versand von Exposés.
4. Abstand nehmen von Reservierungsgebühr
Laut Matthias Bauer von der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg ist die Erhebung anderer Gebühren als der Maklercourtage in der Regel nicht zulässig. Jedenfalls nicht, sofern es keine konkreten schriftlichen Vereinbarungen dazu zwischen den Parteien gibt. Rechtsanwältin Manuela Reibold-Rolinger empfiehlt daher, keinen eigenständigen Reservierungsvertrag abzuschließen und im Idealfall auch keinen Maklervertrag zu unterzeichnen, in dem eine Reservierungsgebühr vorgesehen ist. Ist eine solche im Maklervertrag enthalten, müsse sie mit dem Maklerhonorar verrechnet werden. Aber Vorsicht: Eine Reservierungsvereinbarung bietet Reibold-Rolinger zufolge keinen nennenswerten Vorteil für Interessenten. Eigentümer könnten das Grundstück für gewöhnlich trotzdem an andere Interessenten veräußern oder vermieten.
5. Widerrufsrecht, Kündigung und Laufzeit
Werden Maklerverträge per Post, Telefon, E-Mail, Internet oder im Rahmen eines Haustürgeschäfts ge-schlossen, stehe Verbrauchern ein 14-tägiges Widerrufsrecht zu, sagt Verbraucherschützer Bauer. Darüber muss der Makler bei Vertragsschluss informieren. „Tut er das nicht, kann der Vertrag noch bis zu einem Jahr und 14 Tage nach Vertragsschluss widerrufen werden“, sagt Bauer. Maklerverträge können befristet oder unbefristet geschlossen werden. Der Experte rät zu einer Laufzeit von drei bis sechs Monaten. So habe der Makler genügend Zeit, ein passendes Objekt oder einen entsprechenden Interessenten zu finden. Dpa