Vorsicht beim Immobilienkauf unter Zeitdruck

Reservierungsgebühren sind rechtlich nicht haltbar

Der Erwerb einer Immobilie will gut vorbereitet sein. Angesichts des knappen Angebots in vielen Regionen Deutschlands können Interessenten jedoch unter Druck geraten, den Kaufvertrag schnell zu schließen. Um Bedenkzeit zu haben, ohne dass ein anderer Bieter zuvorkommt, gehen Kaufwillige deshalb häufig eine Reservierungsvereinbarung ein. Üblicherweise regelt diese Vereinbarung die befristete Verpflichtung des exklusiv tätigen Maklers, das Grundstück während dieser Frist niemand anderem anzubieten. Im Gegenzug zahlt der potenzielle Käufer in vielen Fällen eine Reservierungsgebühr. Kommt es zum Kaufvertrag, wird die Gebühr in aller Regel auf den Kaufpreis angerechnet. Falls der Kauf jedoch platzt, soll der Makler in manchen Fällen die Gebühr behalten dürfen.
Das ist allerdings problematisch. Denn nach dem Gesetz kann ein Makler nur dann eine Provision verlangen, wenn seine Bemühungen tatsächlich zum Abschluss eines Vertrags führen. Tatsächlich ist eine solche Praxis laut Urteil des Bundesgerichtshofs vom 20. April 2023 (BGH I ZR 113/22) gegenüber Verbrauchern nicht statthaft.
Aber mit Reservierungsvereinbarungen arbeiten nicht nur Makler, sondern auch Immobilienverkäufer. Grundsätzlich gilt: Verträge, die eine Partei rechtlich dazu verpflichten, eine Immobilie zu erwerben oder zu veräußern, müssen nach dem Gesetz notariell beurkundet werden. Darunter kann auch eine Reservierungsvereinbarung fallen. Und zwar dann, wenn die darin verlangte Reservierungsgebühr so hoch ist, dass ihr drohender Verlust praktisch zum Kauf nötigt. Auch wenn die Obergrenzen dieser Gebühr nicht verbindlich festgeschrieben sind – übersteigt die Reservierungsgebühr zehn bis 15 Prozent der ortsüblichen Maklerprovision, müssen Reservierungsvereinbarungen notariell beurkundet werden. 
Andernfalls sind diese rechtlich nicht bindend – das muss auch Kaufinteressenten klar sein.  Weder die Reservierung noch die daraus resultierende Bezahlung müssen die beteiligten Parteien in diesem Fall zwingend leisten. VPB-Vertrauensanwalt Holger Freitag warnt deshalb davor, einfach zu unterzeichnen und dann zu hoffen, im Fall der Fälle das Geld wieder zu bekommen: „Der fast immer nötige Prozess kostet Nerven, Arbeit und zunächst wieder Geld, während man sich eigentlich mit der Immobiliensuche beschäftigen möchte.“ Ck / Vpb

Um Zeitdruck beim Immobilienkauf zu umgehen, kann eine Reservierung helfen. Diese ist allerdings ohne notarielle Beurkundung nicht in jedem Fall bindend. Foto Panthermedia/Peopleimages